خرید و فروش ملک ورثه‌ای، یکی از دشوارترین معاملاتی است که ممکن است، هر فردی در طول زندگی خود انجام دهد؛ اما، نه برای شخصی که اطلاعات کافی و لازم را دارد. ممکن است برای شما هم این مشکل، به وجود آمده باشد که برای خرید ملکی با شرایطی بسیار عالی، اما ورثه‌ای، چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟ یا برای تخلیه ملک ورثه‌ای، چه اقداماتی را انجام دهیم؟ در ادامه این مقاله، به تمامی این سوالات، پاسخ خواهیم داد.
معامله وکالتی چیست؟
معامله وکالتی، معامله‌ای است که شخص فروشنده، به نیابت از شخص یا اشخاص دیگر، به خریدار، وکالت می‌دهد که کارهای مربوط به انتقال سند را خودش، انجام می‌دهد. در خصوص معاملات وکالتی، باید توجه داشته باشید که وکالت‌نامه به صورت رسمی و کتبی در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد؛ در غیر این صورت، وکالت، سندیت نخواهد داشت. معامله وکالتی در معاملات مربوط به ملک ورثه‌ای به وفور دیده می‌شود.
املاک موروثی چه املاکی هستند؟
املاک موروثی، املاکی هستند که صاحب آن‌ها، از دنیا رفته و طبقه قوانین، مالکیت آن‌ها، به وراث منتقل شده است. پس از فوت مالک، تمام اموال وی بین ورثه تقسیم‌بندی می‌شود؛ مگر اینکه، در تقسیم‌بندی املاک، وصیت خاصی، تدوین شده باشد. املاک به جای مانده از متوفی، یا بین موروثین تقسیم‌بندی می‌شود یا اینکه، پس از فروش ملک ورثه‌ای، پول آن، به نسبت سهم هر کس، تقسیم می‌شود.
گاهی، ممکن است وراث، در یک شهر یا کشور مشترک، حضور نداشته باشند؛ در این صورت، وکیل ورثه، به نیابت از آن‌ها، معامله را انجام خواهد داد و که نوعی از معامله وکالتی است. وکالت‌نامه، باید در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم شده باشد. وکیل ورثه، باید اجازه فروش و دریافت پول ملک معامله‌شده را داشته باشد و تمام جزئیات، در وکالت نامه، ذکر شده باشد.
برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای به چه نکاتی باید توجه داشت؟
نکات حقوقی مربوط به خرید و فروش املاک، کمی گسترده هستند؛ اما، این نکات، برای ملک ورثه‌ای، بسیار پیچیده و دشوار می‌شوند. به طوی که، گاهی ممکن است، برای خرید و فروش چنین املاکی، نیاز به مشاوره یک وکیل خبره و مجرب، داشته باشید، تا بتوانید امور را بدون پیمودن کارهای اداری طاقت‌فرسا و دشوار، طی نمایید. در ادامه، برخی از مواردی که برای خرید و فروش املاک ورثه‌ای، باید به آن‌ها، توجه داشته باشید را بررسی خواهیم کرد.
موافقت وراث برای فروش ملک ورثه‌ای
برای خریداری ملک ورثه‌ای، توجه داشته باشید که از تمام وراث، اصل گواهی انحصار وراثت یا فتوکپی برابر اصل شده آن که نام و میزان سهم‌الارث آن‌ها در گواهی قید شده است را برای معامله، همراه داشته باشند. دلیل آن این است که وراث با ارائه این گواهی، موافقت خود را برای فروش ملک ورثه‌ای اعلام می‌کنند. اگر هر کدام از وراث، زیر مبایعه‌نامه را امضا نکنند، یعنی، رضایتی برای فروش سهم‌الارث خود، ندارد. در چنین شرایطی، خریدار، با اشخاصی که در معامله شرکت نکرده‌اند، به صورت مشاع و مشترک، مالک ملک فوق است.
حکم تخلیه ملک ورثه‌ای
املاک ورثه‌ای، تا زمانی به فروش نرسیده باشد، مال مشترک محسوب می‌شود و تصرف مادی در آن، به رضایت تمامی وراث، نیاز دارد. اگر یکی از وراث، در مال مشاع ورثه‌ای، تصرف کند، باقی وراث، می‌توانند خلع ید وی را بخواهند و برای مدت زمانی که بر ملک، تصرف داشته است، اجرت بخواهند. بنابر توضیحات داده شده، ملک ورثه‌ای، جزو اموال مشترک تمام وراث است و برای سرنوشت آن، همگی باید تصمیم‌گیری نمایند. اگر ملکی، به مستاجر اجاره داده شود، تمامی وراث، باید برای عقد اجاره، راضی باشند؛ اما، اگر موعد اجاره به اتمام برسد و مستاجر، تخلیه نکند، شرایط متفاوت است. برای گرفتن حکم تخلیه ملک ورثه‌ای، نیازی نیست که تمامی وراث، حضور داشته باشند و فقط یکی از ورثه نیز، می‌تواند کارهای اداری مربوط به تخلیه را انجام دهد.
معامله ملک ورثه‌ای با وجود ورثه محجور
ورثه محجور، شخصی است که غیررشید و یا صغیر باشد و یا به نوعی، بهره هوشی، نداشته باشد. این گونه افراد، از هر نوع معامله‌ای، مبرا هستند و "قیم" آن‌ها، که توسط دادستان پیشنهاد و به وسیله دادگاه، منصوب می‌شود، اداره امور مالی وی را انجام می‌دهد.
پرداخت سهم وراث از ملک ورثه‌ای
اموال به جای مانده از متوفی، به طور مشترک، متعلق به تمام وراث است و هر یک از ورثه، برحسب سهم‌الارث خود و یا وصیت‌نامه‌ی به جای مانده از متوفی، از فروش اموال، سهم خود را می‌گیرد. بنابراین، خریدار، باید میزان سهم‌الارث هر شخص، از فروش ملک ورثه‌ای را محاسبه کند و به خود شخص و یا وکیلش که از او وکالت‌نامه کتبی و رسمی دارد، تقدیم کند.
اگر مبایعه‌نامه تنظیم شد و وراث به اختلاف رسیدند، خریدار چه اقدامی انجام دهد؟
بارها پیش آمده است که تمامی وراث، در فروش ملک ورثه‌ای، توافق نظر داشته‌اند، اما، قبل از حضور در دفترخانه، از انجام تعهدات خود، سر باز زده‌اند و به نوعی، خریدار را دچار چالشی بزرگ کرده‌اند. در چنین مواردی، پیشنهاد می‌شود که خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از: شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر در ملک مورد معامله وکالت نامه، پایانکار شهرداری وصیت نامه، گواهی حصر وراثت را در قرارداد تنظیمی ثبت کند. خریدار، باید تصویری از این مدارک را همراه خود داشته باشد تا در صورت بروز چنین مشکلاتی، بتواند طبق قانون، اقدامات لازم را انجام دهد.
در نهایت، نکات مهم و کلیدی که برای معامله ملک ورثه‌ای باید به خاطر داشته باشید را در چند نکته کوتاه قید کرده‌ایم.
- وراث اصل سند مالکیت را ارئه دهند.
- گواهی حصر وراثت باید ارائه شود.
- تمامی وراث یا وکیل قانونی آن‌ها باید هنگام انجام معامله حضور داشته باشند.
- مفاصا حساب مالیات بر ارث به خریدار ارائه شود.
- اگر بین ورثه، شخص محجور وجود داشته باشد، شخص قیم، باید مدارک وکالت خود را ارائه دهد.
- خریدار باید سهم‌الارث هر شخص را محاسبه و به وی یا وکیلش تقدیم نماید.
- وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی در خصوص تقسیم ملک ورثه‌ای بررسی شود.
- در متن مبایعه‌نامه تمامی مدارک و مشخصات بالا با ذکر شماره و سریال کامل ذکر شود.
معامله خرید و فروش ملک ورثه‌ای با کارمنتو
با توجه به اینکه، برای خرید و یا فروش ملک ورثه‌ای، با جمعی از فروشندگان، روبه‌رو خواهید بود، شرایط ایجاب می‌کند، تا قوانین خاصی برای این گونه از املاک، تنظیم شود. قوانین مربوط به املاک ورثه‌ای، بسیار پیچیده هستند و چنانچه با آن‌ها، آشنایی نداشته باشید، ممکن است دچار ضرر و زیان‌های کلان شوید. کارشناسان و مشاوران با تجربه "کارمنتو"، در کمترین بازه زمانی و با مقرون به‌صرفه‌ترین هزینه‌ها در کنار شما هستند، تا بتوانید معاملات خرید و فروش ملک ورثه‌ای خود را به راحتی، به سرانجام برسانید.
آیا این خبر مفید بود؟ 2 0
نتیجه بر اساس 2 رای موافق و 0 رای مخالف
آخرین دیدگاه