آیا می توان با استفاده از پتانسیل خانه های اصطلاحا کلنگی و بافت های فرسوده برای افزایش تعداد آپارتمان در واحد سطح استفاده کرد و قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد؟ به نظر می رسد راه حل های مهمی در این زمینه وجود دارد.

مسکن یکی از مشکلات سال های اخیر کشور بوده که در آن با افزایش قیمت ها رویای بسیاری از مردم برای صاحبخانه شدن به باد رفته است. بسیاری از مردم با وجود داشتن یک پس انداز قابل قبول برای خرید مسکن با افزایش قیمت و تورم افسار گسیخته از خرید آپارتمان بازماندند.

یک کارشناس اقتصادی در این زمینه می گوید: هر خانوار حداقل نیازمند یک واحد آپارتمان استاندارد بین 60 تا 80 متر مربعی است که باید در زمینه آن تدبیر شود. این واحد آپارتمان باید دارای حداقل امکانات بهداشتی همچون آب، برق، گاز، لوله کشی، شوفاژ یا پکیج و … باشد.

وی می افزاید: متاسفانه تعاریف مختلفی در زمینه مسکن وجود دارد که ما برداشت های مختلفی از آن خواهیم داشت؛ اما یک مسکن استاندارد باید بتواند شرایط زندگی برای یک خانواده 3 الی 4 نفره را تامین کند.

این کارشناس مسکن با بیان افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن تاکید کرد: به نظر می رسد استاندارد خرید مسکن برای هر خانوار 10 سال باید باشد که این عدد در سال های اخیر قطعا بیشتر شده و این خود موجب فاصله طبقاتی در بافت شهری می شود؛ چرا که افزایش قیمت مسکن در یک خانه در شمال تهران با یک خانه در جنوب تهران بسیار فاحش است و همین موضوع گسست اجتماعی را افزایش می دهد.

البته به نظر می رسد استاندارد شرایط مالی خانوار برای خرید هر واحد آپارتمان در سال 1396 با 1398 متفاوت است و در آن شرایط تغییرات چشمگیری داشته است. گزارش منابع رسانه ای نشان می دهد که در سال 97 و 98 با افزایش سرسام آور قیمت ها ، قدرت خرید مسکن در بین مردم از 10 سال بهبیش از 22 سال افزایش یافته است.

یک کارشناس مسائل اقتصادی در این زمینه می گوید: شاخص «طول انتظار برای صاحب خانه‌شدن» به ۸/ ۲۲ سال رسیده است. مفهوم این شاخص آن است که هر خانوار ایرانی با لحاظ «نرخ متعارف پس‌انداز» که حدود ۳۰ درصد درآمد است، می‌تواند پس از حداقل ۲۲ سال، صاحب یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی شود.البته این شاخص با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا برابری میزان افزایش دستمزدها با تورم سالانه مسکن محاسبه شده است. اما مطابق روند گذشته، معمولا به دلیل غفلت سیاست‌گذار از تعدیل به موقع توان خرید مسکن، این شاخص همواره افزایش یافته است.

وی می افزاید: ماراتن خانه‌دار شدن در تهران، ربع قرن طول می‌کشد. فاصله ایرانی‌ها تا کلید مسکن در ۳۱ استان، تصویر شده است.درجه سختی خانه‌دار شدن و تامین مسکن سنجش شد. این سنجش براساس جدیدترین آمار و اطلاعات رسمی از درآمد و هزینه‌های خانوار در سال ۹۸ و دو شاخص مرتبط با تامین مسکن براساس این درآمد و هزینه است. «دسترسی به مسکن» و «سهم اجاره مسکن از سبد هزینه‌های خانوار» دو شاخص جهانی است.

اما راه حل چیست ؟ آیا می توان با استفاده از پتانسیل خانه های اصطلاحا کلنگی و بافت های فرسوده برای افزایش تعداد آپارتمان در واحد سطح استفاده کرد و قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد؟

حسن بختیاری عضو هیات مدیره شرکت تعاونی و انبوه سازی مسکن مروارید شرق فاخر در این زمینه می گوید: به طور کلی افزایش تولید مسکن و رسیدن به نقطه پیش بینی شده در طرح جامع مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی در هرشرایطی با توجه به تراز کردن کفه های ترازوی عرضه و تقاضا و همچنین تعادل در بازار مسکن راهگشای مناسبی خواهد بود

حسن بختیاری با تاکید بر اینکه چندین موضوع در نوسازی بافت فرسوده دارای اهمیت فراوانی است افزود: موضوع اول مالکیت اشخاص حقیقی است بدین معنی که دولت در طرح هایی همچون مسکن مهر یا اقدام ملی به واسطه مالکیت خود بروی زمین این پروژه ها دارای اختیارات کافی و لازم بوده است.

وی ادامه داد: اما در بافت فرسوده با توجه به وجود مالکین خصوصی،در صورت عدم جلب رضایت آنها اجرای طرح ها علی الخصوص تجمیع املاک بسیار دشوار و زمان بر خواهد بود چرا که در صورت رضایت حتی یک مالک از چندین مالک همجوار،تا جلب نظر فرد مخالف امکان ساخت و اجرای طرح وجود نخواهد داشت .

اما یکی از مشکلات مهم این طرح عدم وجود یک تشریک مساعی در بین مالکان ساختمان های فرسوده است تا بتوان از این طریق با تجمیع سازی خانه های فرسوده تعداد زیادی واحد مسکونی جهت عرضه به بازار ساخت. اما مشکلاتی از قبیل کمبود وام های اجاره بهاء و مسائل مالی پروسه ساخت واحدهای مسکونی به جای بافت های فرسوده را در مدت زمان با مشکل مواجه کرده است.

حسن بختیاری عضو هیات مدیره شرکت تعاونی و انبوه سازی مسکن مروارید شرق فاخر معتقد است: به واسطه سکونت این افراد در املاک مورد اشاره تخلیه کردن ملک برای تجمیع وساخت مستلزم اجاره یک خانه دیگر برای مالک مربوطه به مدت پیش بینی شده برای اجرای طرح بوده که با توجه به نرخ اجاره بهای مسکن نسبت به وام ودیعه چهل میلیون تومانی که به این منظور اختصاص داده شده است ،سرمایه گذار می بایست مبلغ زیادی برای این موضوع بلوکه کند که هیچ گونه توجیهی برای آنها نخواهد داشت.

یکی دیگر از دلایلی که موجب می شود تا "بی میلی" در زمینه ساخت واحدهای مسکونی به جا بافت های فرسوده پدیدار شود، هزینه سرسام آور خدمات و مصالح ساختمانی است که موجب کند شدن روند ساخت در این گونه بافت ها می شود.

یک تحلیلگر مسائل مسکن در این زمینه می گوید: قیمت نهاده ها و مصالح مصرفی برای سازندگانی که در بافت فرسوده فعالیت می نمایند با سازنده ای که در نقاط معمولی شهر ساخت و ساز می کنند برابر بوده در صورتیکه قیمت فروش آپارتمان در بافت فرسوده پائین تر از نقاط مشابه غیر فرسوده است و این موضوع نیز خود از عوامل کاهش میل سازندگان برای ورود به بافت فرسوده شده است .

وی می افزاید: با در نظر گرفتن شرایط، قطعا ساخت و ساز در بافت فرسوده به واسطه ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا باعث کاهش قیمت در بازار مسکن بوده اما می بایست به منظور جذب سرمایه گذاران و سازندگان نکات مورد اشاره توسط مسئولان ذی ربط لحاظ،تا علاوه بر نو سازی این بافت وکاهش خطرات احتمالی ناشی از وقوع زلزله، آمار تولید نیز افزایش ودر قبال آن کاهش قیمت صورت پذیرد .

در مجموع می توان دریافت که مسئولین ذیصلاح در خصوص تغییر بافت واحدهای فرسوده به ساختمان های نوساز باید اقدامات زیر را انجام دهند:

1-ارائه وام های در زمینه نوسازی بافت های فرسوده با مبالغ بالا و سود اندک

2-ارائه وام های اجاره مسکن برای پرداخت به مالکان واحدهای فرسوده برای تسریع در زمینه ساخت آپارتمان در این نوع مناطق

3-حمایت از سازندگان مسکن و ارائه یارانه های مصالح ساختمانی

4-ایجاد هم افزایی بین شهرداری ها و مالکان بافت های فرسوده برای تغییر بافت شهری به منظور مقابله با بحران های ویرانگر همچون زلزله و سیل